Vous souhaitez résilier votre bail ? Aller vers d’autres horizons sans encombre et éviter les surprises de votre propriétaire ? Nous vous disons tout ce que vous devez savoir pour résilier votre bail en toute sérénité ! Que vous soyez locataire ou propriétaire, chaque résiliation de bail comporte des obligations à respecter. Préavis, loyer, contrat, dépôt de garantie, vous saurez tout !

La résiliation du bail par le locataire 

Un locataire peut résilier son bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision. Cependant, pour une résiliation en bonne et due forme au contrat de location, le locataire se doit de respecter certaines obligations vis-à-vis de son bailleur. 

Les conditions à remplir pour résilier son bail. 

Afin d’effectuer votre demande de résiliation, vous serez dans l’obligation de suivre un protocole à la lettre. Vous devrez, tout d’abord, envoyer à votre propriétaire une lettre de congé (préavis) par lettre recommandé avec avis de réception ou bien par acte d’huissier (d’un coût de 100€) ou encore le transmettre en main propre. Il faut savoir qu’une lettre de préavis n’est pas recevable par mail. Son contenu doit comporter les deux informations suivantes: à savoir la date de prise d’effet du congé et le motif du congé. En effet, le délai du préavis peut varier selon la zone où se trouve votre logement. Si le logement se trouve en zone dite “tendue”, vous pourrez bénéficier d’un préavis d’une durée de 1 mois avec à l’appui un justificatif décrétant votre localisation. Au contraire, si votre logement ne se trouve pas en zone “tendue”, votre délai de préavis s’étendra sur une période de trois mois. Le préavis prend effet une fois réceptionné.

Raccourcir son préavis à un mois sans y avoir droit !

Il est tout à fait possible pour un locataire d’exiger le raccourci d’un préavis à un mois. Seuls les locataires de logements meublés et sociaux remplissent les critères prévus par la loi. Durant toute la période de préavis, le locataire doit verser à son propriétaire le loyer et les charges convenues, même si celui-ci quitte son logement lors de cette période. 

A noter: l’insalubrité d’un logement peut justifier le départ du locataire sans préavis. Et sachez qu’en cas de colocation, le préavis ne concerne que le locataire ayant établi la demande.

Afin de pouvoir résilier votre bail sans encombre, il est nécessaire de prendre rendez-vous avec votre propriétaire pour un état des lieux. Ce rendez-vous est une étape importante pour le locataire afin qu’il puisse recevoir son dépôt de garantie.

Il est important de rendre son logement intact car si vous rendez un logement dégradé, le propriétaire sera en droit de prendre pour caution votre dépôt de garantie. A contrario, si tout est en règle, le dépôt de garantie sera versé dans les deux mois après la sortie du locataire.

La résiliation du bail par le propriétaire 

Sachez que le propriétaire est en droit de résilier le bail de son locataire. Cependant cette démarche doit être justifiée par un motif valable. 

Dans quelles situations, un propriétaire peut-il résilier un bail ? 

Le propriétaire peut résilier le bail de son locataire, dans les trois cas suivants :

Pour habiter le logement ou reloger un proche : nous parlons de “congé pour reprise”. En effet, le propriétaire a le droit de résilier le bail de son locataire pour habiter son logement ou y loger un de ses proches. Les personnes considérées comme proches du propriétaire sont: l’époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son époux, concubin ou partenaire de Pacs. En ce qui concerne le contenu de la lettre de congé, celle-ci doit préciser: le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le motif du congé, le lien de parenté entre le bénéficiaire et le propriétaire de la reprise ainsi qu’une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. Sans oublier, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire qui doit accompagner ce document. Une fois ces conditions remplies, le propriétaire pourra adresser la lettre de congé à son locataire et ainsi commencer la résiliation du bail. 

Pour vendre son logement : nous parlons de “congé pour vendre”. Pour récupérer son bien, le propriétaire ne doit donner son congé qu’à partir de la fin du bail de son locataire. A noter, que le locataire a le droit de préemption sur le bien loué, c’est-à-dire qu’il est prioritaire en tant qu’acheteur potentiel du bien vendu. 

La lettre de congé doit comporter les éléments essentiels tels que le prix, des conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées, le motif de vente et les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire.
Cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Pour un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail. Le propriétaire peut refuser de poursuivre la location de son bien, si le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations. Retard de loyer, paiement irrégulier, sous-location, trouble du voisinage peuvent être des motifs pour résilier un contrat de location. Afin de mettre en place la procédure, le propriétaire devra adresser à son locataire une lettre de congé mentionnant le motif entraînant le non-renouvellement du bail. A savoir que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne précise pas exactement les dits “motifs légitime et sérieux”. Toutefois, le locataire peut contester le motif du congé qui a été délivré par le propriétaire, en lui adressant un courrier recommandé afin de trouver un terrain d’entente. Si le désaccord persiste, ce sera donc au juge de prendre la décision de résilier le bail ou non. 

A noter : s’il s’avère que le motif présenté par le propriétaire est mensonger, il peut s’exposer à une amende pouvant atteindre 6000€.
Comme pour le locataire, le propriétaire se doit d’envoyer par lettre recommandé avec avis de réception, ou par acte d’huissier sa lettre de congé (préavis).
Afin que la résiliation soit valable, le locataire doit recevoir le préavis six mois avant la fin de son bail, pour un logement meublé et trois mois pour un logement vide. 

Résilier son bail n’est pas chose facile ! Toutefois, il est primordial de connaître ses droits et ses obligations afin d’éviter toute procédure judiciaire non nécessaire.

Les locataires protégés de la résiliation 

Dans certains cas, les locataires sont protégés. En effet, le propriétaire ne peut congé à un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant quotidiennement avec lui et dont le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au PLUS (Plafond de Ressources applicable au prêt locatif à usage social). De même, pour les locataires ayant des ressources annuelles inférieures au PLUS (Plafond de Ressources applicable au prêt locatif à usage social). 

A savoir :
si le locataire protégé ne paye pas son loyer, le bailleur peut résilier son contrat de location sans lui proposer une solution de relogement.